Contracte

Contract de vânzare-cumpărare imobil

Vânzarea unui bun imobil este contractul prin care o persoană transmite alteia proprietatea unui teren, apartament, casă etc., în schimbul unui preț.

În Noul Cod Civil român, contractul de vânzare-cumpărare este definit şi reglementat la articolele 1650-1762.

Acte necesare

• actele de identitate ale părţilor: Carte de identitate, Carte de identitate provizorie, paşaport, in cazul cetăţenilor străini Paşaportul, Permisul de şedere sau actul de identitate emis de statul a cărei cetăţenie o are;
• în situaţia în care una din părţi este cetăţean străin, se va menţiona obligatoriu numărul său de identificare fiscală (NIF) care se obţine de la organul fiscal competent.
• Certificatul de căsătorie şi convenţie matrimonială, în cazul în care a fost încheiată;
• în cazul în care una dintre părţi este reprezentată prin mandatar, procura în original;
• actele de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacţiei care pot fi după caz:   contract vânzare-cumpărare, Sentinţă/Decizie civilă definitivă şi irevocabilă, Titlu de proprietate, Certificat de moştenitor, contract de donaţie, Autorizaţie de construire, Proces-verbal de predare-primire, contract de împrumut, dovada achitării integrale a preţului etc.
• Certificatul de atestare fiscală din care să reiasă că toate taxele în legătură cu bunul imobil sunt achitate la zi de către proprietar. Certificatul de atestare fiscală se eliberează de Administraţia Financiară competentă, respectiv Administraţia Financiară la care proprietarul plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota sa parte de proprietate a acestuia. Certificatul de atestare fiscală este valabil 30 zile de la data emiterii;
• Extrasul de Carte Funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
• Certificatul de performanţă energetică;
• ultima factură de energie electrică şi dovada achitării acesteia;
• în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de Asociaţia de proprietari sau locatari din care să reiasă că toate cheltuielile aferente întreţinerii şi folosinţei acestuia sunt achitate la zi de către proprietar/proprietari, respectiv: întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc. Adeverinţa nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
• în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, Adresă emisă de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional – Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti din care să reiasă că aceasta şi-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor şi că  Statul Român, prin Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii- Direcţia Cultură, Invătământ, Turism-Serviciul de Cultură nu îşi exercită dreptul de preemţiune la vânzarea imobilului;
• în cazul achizitionarii unui bun imobil prin credit bancar/credit prin programul “Prima Casa” este necesar si contractul de credit si contractul de garantare;
• în cazul achitării preţului de vânzare prin transfer bancar este necesar contul şi banca Vânzătorului;
• în cazul terenurilor extravilane arabile Adeverinţa emisă de Primăria competentă din care să reiasă că  terenul nu este arendat;
• în cazul înstrăinării terenurilor situate în extravilan, având categoria de folosinţă agricol sau pădure, există un drept de preemţiune ce poate fi exercitat de coproprietari, arendaş, vecini şi instituţiile interesate, drept pentru care trebuiesc îndeplinite formalităţile cerute de lege.

In plus, pentru persoanele juridice:

• certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului, actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică;
• certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societăţi comerciale). În lipsa certificatului constatator, biroul notarial poate elibera, contra cost, un extras prin serviciul RECOM Online;
• hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaţilor cu privire la vânzarea/cumpărarea bunului respectiv şi preţul de vânzare/cumpărare a bunului imobil;
• împuternicire / Hotărâre A.G.A. pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului.

COSTURI

Impozitul catre stat

La
transferul dreptului de proprietate şi al
dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii
asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor
aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice
fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit
care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra
venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin
deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de
450.000 lei.

Taxe încasate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI)

1. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis stict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau , după caz, a certificatul de sarcini.

Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

• 40 de lei, în regim normal – se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi
• 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi)

2. Tariful ANCPI-OCPI pentru întabulare

După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui întabulat în cartea funciară.

Tariful perceput de ANCPI pentru această operaţiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele şi taxele ANCPI/OCPI şi a altor unităţi subordonate şi reprezintă un procent de 0,15% din preţul vânzării pentru persoane fizice și 0,5% pentru persoane juridice.

 Onorariul notarial se calculează în funcţie de preţul vânzării.

Dacă preţul vânzării este mai mic faţă de evaluarea conform Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare valabil pe anul respectiv, onorariul se va calcula la această evaluare.